一線城市土地收入全年或超5300億 地價不降反升
盡管今年一線城市的房價一直下探，但土地價格卻不降反升。
??11月3日，北京市土儲中心掛出海淀區西外太平莊村地塊，起始價為6億元，起始樓面單價超過3.7萬元/平米，是今年北京推出的樓面價最貴地塊。而深圳、廣州、上海也在近期出現瞭部分高溢價成交的地塊。
??“現在價格仍在上升，年底再不下手就來不及瞭。”深圳某上市大房企內部人士告訴記者，今年政府寧可流拍也不願意降價，就是摸準瞭開發商等不及時自然會去拿地的心態。
??隨著市場的回暖，開發商開始加快拿地步伐，甚至不惜花血本在一線城市搶地。市場預期今年全年四個一線城市土地收入或超5300億元，再創歷史新高。
??“寧可流拍也不降價”
??10月底，龍光地產以總價46.8億元競得深圳龍華一18.6萬平方米的住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平米，溢價率達85.3%，而目前周邊二手樓盤價格則在3.2萬-3.5萬元/平米。
??龍光地產執行董事肖旭在拍賣現場也表示，這個價格確實高瞭，但還是符合公司的投資原則。
??“龍光回到深圳後，一直被其它地產商壓著拿不到地，這次再不在深圳拿地，就會陷入沒有項目開發的境地。”一位熟知內情的地產商告訴記者。
??“龍光也測算瞭下，2.5萬元/平米的土地成本，再加上8000-10000元/平米的建安成本，住宅賣到3.5萬元可以保本，而盈利主要依靠附著的3.6萬平米商業，光商業就可以賣20個億，這項目還是有點賺頭。”上述地產商對記者說。
??也曾參與這一地塊競拍的萬科卻最終因為價格太高而放棄。萬科董秘譚華傑告訴記者，萬科一直在等待合適的時機拿地，今年以來，雖然房價有所下降，但地價一直沒有明顯的調整，上半年地價依然較高，因此萬科較為謹慎。
??業內人士分析，今年一線城市的入市樓盤價格均不同程度地做出瞭調整，新房比二手房價格便宜，價格倒掛成為普遍現象。但一線城市土地市場一直較為活台北信貸房屋借款利率多少免費諮詢試算躍，地價不降反升。
??據中原地產統計，10月一線城市土地成交27宗，土地成交樓面價達到瞭9367元/平米，溢價率也達到瞭33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到瞭15906元/平米，這一樓面價均價創造瞭歷史單月最高紀錄。
??深圳龍華國土局內部人士告訴記者，政府每年會控制土地出讓節奏，今年地價是否上漲不好直接對比，因為與去年出讓的土地地段和位置不同，底價自然也不同，出讓底價是以評估價為標準，如果市場看好，則溢價會高。
??9月以來，各種救市手段頻出，房地產市場開始有所回暖，房企明顯加快瞭拿地速度。公開信息顯示，從9月開始，包括萬科、遠洋等房企已經連續多次出手拿地。而今年1-8月，萬科拿地權益金額僅為124.43億元，僅為去年同期的26.7%。
??“對房企而言，最困惑的就是房價雖然下跌，但地價並沒有實質性的下降。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，這與房企一致重回一線城市有關，目前一線城市土地市場角逐激烈，房企如果不在市場稍冷的時候拿地，未來的土地成本還會加大。
??土地收入或再創新高
??根據克而瑞監測數據，截至11月6日，北上廣深土地成交總價為4070億元，其中北京1861.5億元，上海1089.6億元，廣州
602.75億元，深圳516.07億元。目前北京和深圳已經超過去年全年收入，其中北京前十月成交總額比去年同比增長瞭39.7%，平均樓面價比去年同
期增長52.7%。
??深圳一傢信托機構人士告訴記者，從今年上半年開始，很多信托機構將房地產業務全部轉戰一線城市，隻要不是太偏遠的地塊，機構都願意投資。
??在該機構人士看來，造成一線城市土地被熱捧緣於一方面一線城市有需求支撐，另一方面，有境內房貸二順位銀行貸款全省皆可處理外投資機構的資金支撐。
??11月，北京還將有6宗土地出讓，掛牌底價為96.73億元，業內預計北京今年有望突破2000億元，創出歷史新高。
??而上海在11月將有14宗經營性用地出讓，起始總價達334億元，若按50%左右的溢價率計算，上海全年有望達到1700億元。
??“從一線城市目前樓市走向看，也有止跌反彈的跡象，所以地方政府在土地出讓上會加快節奏。對於部分房企來說，熬過瞭市場最冷的時期，資金面也得到瞭改善，所以積極拿地的動作會加大。”嚴躍進說。
??廣州今年的推地節奏猶如過山車，到四季度，政府趁機抓住樓市回暖的契機，迎來推地高潮。在11月份一口氣推出30多宗土地，總起拍價超過300億元。廣州政府在今年年初曾預計全年土地收入在800億元左右，但實際上很可能將超過千億。
??此外，記者從深圳規土委網站統計，截至11月7日，已掛出的土地共10宗，起拍價為36.7億元，深圳今年也很可能超過600億元。
??去年四城賣地總收入為5168億元，其中，北京1822億元，上海2262億元，廣州615億元，深圳469億元。
??若據此測算，四個一線城市今年土地出讓收入將超過5300億元，北京中原地產高級分析師張大偉認為，今年土地供應量比去年多，而成交均價也高於去年，預計四個一線城市今年全年的土地出讓收入將超過去年，再創新高。
??一傢目前在深圳有9個舊改項目的小房企投資發展部人士對記者表示，公司沒打算去二三線城市開發，在深圳做一個項目的利潤，相當於在二三線城市做10個項目，一般稅後凈利潤能超過60%。房企到一線城市開發是尋求利潤，到二三線城市發展更多是為瞭做銷售規模。
??在該小房企投資發展部人士看來，一線城市競爭很激烈，地價不可能降，現在敢到公開市場去拿地的都是大中型房企，小房企根本競爭不過。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-08/08115936640894475486215.shtml
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